C’était attendu & annoncé : Désormais chaque immeuble détenu à l’étranger se verra attribuer, comme les immeubles belges, un revenu cadastral. Le fisc a donc commencé l’envoi des formulaires destinés à recueillir les informations qui devraient lui permettre de calculer ce revenu cadastral. La Cour de Justice Européenne avait condamné la Belgique pour son système fiscal inégalitaire dans la taxation des revenus immobiliers, selon qu’ils se trouvaient en Belgique ou a l’étranger. Et donc le fisc a décidé que chaque immeuble détenu par un résident belge se verrait attribuer un revenu cadastral. Auparavant, le contribuable devait calculer une valeur locative pour ces immeubles hors Belgique, système qui conduisait souvent à un revenu plus important.
Ce revenu cadastral sera à renseigner pour le 1ere fois dans la déclaration des revenus 2021 (déclaration de 2022). L’administration précise que ce revenu sera, en principe, disponible (calculé par le fisc et notifié au contribuable) pour le 01.03.2022
Rappel : ces revenus ne sont pas taxés, en Belgique du moins, mais influencent le montant de l’impôt final.
En effet, la Belgique a intégré dans son droit fiscal le principe de la réserve de progressivité de l’impôt : Les revenus étrangers ne sont pas taxés mais leur montant intervient pour déterminer le taux de taxation des revenus belges.
Suivant le principe de la progressivité de l’impôt, les revenus sont taxés par tranche. Le fisc tient compte des revenus étrangers pour déterminer les taux des revenus taxables en Belgique. En bref, la pression fiscale sur vos revenus belges augmente !
Ce revenu servira uniquement a compléter la déclaration fiscale du propriétaire, seul l’état dans lequel se trouve l’immeuble est en droit de réclamer des impôts, taxes, etc…
👀 A quoi ressemble ce formulaire ? Quelles données faut il compléter ? https://finances.belgium.be/sites/default/files/formulaire-de-declaration-rc-bien-immobilier-etranger_fr_20210614.pdf
👁🗨 Comment remplir ce formulaire ? Vous êtes co-propriétaire, vous avez fait des travaux importants (qui ont un impact sur la valeur du bien) ? Quelques indications à lire dans la ‘FAQ’ du SPF Finances : https://finances.belgium.be/fr/particuliers/habitation/cadastre/revenu-cadastral/revenu-cadastral-%C3%A0-l%C3%A9tranger
👁🗨 Et comment sera calculé ce revenu cadastral ? Sachant que pour les immeubles belges, il s’agit d’une valeur sensée représenter la valeur locative de 1975 !
Pour les immeubles acquis avant le 01/01/2021, ce sera la valeur vénale de l’immeuble x 5,3 % x un coefficient de correction (entre 1 et 15,036).
Ce coefficient de correction sera appliqué si la dernière valeur vénale connue est ancienne.
” La valeur vénale : il s’agit du prix du marché c’est-à-dire le prix qu’une personne raisonnable serait prête à payer pour le bien immobilier. Le prix est donc défini sur base de l’offre et de la demande. On part du principe que suffisamment de publicité a été faite pour vendre le bien immobilier afin de permettre d’arriver à un prix raisonnable.”
La liste des coefficients se trouve dans la circulaire du 01.03.2021 (voir le lien ci après).
Exemple : un bien acheté 100.000 € en 1980 (considérons qu’il s’agit de la valeur vénale lors de l’achat et qu’il n’y pas de valeur plus récente) : 100.000 x 5,3% = 5.300 / 1,504 (coefficient de correction) = 3.524 de valeur locative.
► L’Echo a placé un simulateur de calcul sur son site : https://www.lecho.be/monargent/immobilier/residence-secondaire/calculez-le-revenu-cadastral-de-votre-residence-secondaire-a-l-etranger/10290410.html
Pour les immeubles acquis après le 01.01.2021, vous devez prendre contact avec l’administration dans les quatre mois de l’achat (attention des amendes sont prévues !), elle fixera alors cette valeur locative.
Et si vous n’êtes pas d’accord avec fisc ? Vous pouvez contester le montant établi dans un délai de deux mois après la réception de la notification du fisc.
Le régime fiscal change également pour 2021. Avant cette date il fallait estimer et déclarer la valeur locative du bien diminuée des impôts payés dans le pays de l’immeuble (ou suivant une jurisprudence, reprendre l’équivalent du revenu cadastral fixé par l’autre Etat). En 2021, il faudra ne reprendre que le nouveau revenu cadastral fixé par l’administration.
📌 Circulaire du 01/03/2021 (contient notamment la liste des coefficients de correction) : https://www.stradalex.com/fr/sl_src_publ_leg_spffin/document/circ_legir20210301_2021C21-fr
📌 Lien vers la communication du Fédéral : https://news.belgium.be/fr/170000-formulaires-envoyes-pour-determiner-le-revenu-cadastral-des-biens-situes-letranger
📌 Lien vers notre article : https://phc-expert.be/2020/12/03/immeubles-detenus-a-letranger-modifications-attendues-du-regime-fiscal/
📌 Lire aussi les pages 4 & 5 de notre newsletter n° 3, notamment la nouvelle obligation de déclaration en cas d’achat : Newsletter n° 3 – avril 2021 | PHC Expert SPRL (phc-expert.be)
⚠ Attention aux nouvelles obligations : Vous devez envoyer le formulaire reçu du fisc pour fixer le revenu cadastral au plus tard le 31.12.2021. En cas d’achat ou de vente en 2021, vous disposez d’un délai de 4 mois pour informer l’administration de cette acquisition, pareil après l’achèvement de travaux . C’est à vous à informer l’administration spontanément, vous ne pourrez pas arguer du fait ne pas avoir reçu de formulaire pour échapper à cette obligation. Des amendes de 250,00 à 3.000,00 € sont prévues.
Comme souvent répété sur ce site, les administrations fiscales communiquent entre elles. Ainsi la Belgique reçoit la liste des résidents belges qui possèdent un immeuble dans ces pays. Vous pouvez retrouver ces infos dans votre dossier fiscal électronique dans l’application Myminfin. Le document est appelé CRS (ça ne s’invente pas…) pour Common Reporting Standard.
👁🗨 Note sur le CRS : https://finances.belgium.be/fr/E-services/crs